ভূমি সংক্রান্ত গুরুত্বপূর্ণ পরিভাষা, ভূমির পরিমাপ- জমি কিনতে হলে যা জানতেই হবে

জীবনে বার বার কিংবা অসংখ্যবার কেউ জমি কেনেন না। আবার যদি কেউ কিনে থাকেন তবে সেটা ব্যতিক্রম। তাই জমি কেনার সময় কয়েকটি ব্যাপারে ক্রেতাদের সজাগ থাকতে হয়। নইলে পরবর্তীকালে ঝামেলায় জড়িয়ে পড়তে হয়। জমি সম্পর্কিত কিছু বিষয় জানা থাকলে পরবর্তীতে নানান ঝামেলা থেকে রেহাই পাওয়া যাবে।

নামজারি, পর্চা, দাগ, খতিয়ান, মৌজা, তফসিল, দাখিলা, DCR, দলিল ইত্যাদি সম্পর্কে জেনে নিন

নামজারি:
ক্রয়সূত্রে/উত্তরাধিকার সূত্রে অথবা যেকোন সূত্রে জমির নতুন মালিক হলে নতুন মালিকের নাম সরকারি খতিয়ানভুক্ত করার প্রক্রিয়াকে নামজারী বলা হয়।

জমা খারিজ:
যৌথ জমা বিভক্ত করে আলাদা করে নতুন খতিয়ান সৃষ্টি করাকে জমা খারিজ বলে। অন্য কথায় মূল খতিয়ান থেকে কিছু জমির অংশ নিয়ে নতুন জোত বা খতিয়ান সৃষ্টি করাকে জমা খারিজ বলে।

খতিয়ান:
ভূমি জরিপকালে ভূমি মালিকের মালিকানা নিয়ে যে বিবরণ প্রস্তুত করা হয় তাকে “থতিয়ান” বলে। খতিয়ান প্রস্তত করা হয় মৌজা ভিত্তিক। আমাদের দেশে CS, RS, SA এবং সিটি জরিপ সম্পন্ন হয়েছে। এসব জরিপকালে ভূমি মালিকের তথ্য প্রস্তত করা হয়েছে তাকে “খতিয়ান” বলে। যেমন CS খতিয়ান, RS খতিয়ান।


পর্চা:
ভূমি জরিপকালে চূড়ান্ত খতিয়ান প্রস্তত করার পূর্বে ভূমি মালিকদের নিকট খসড়া খতিয়ানের যে অনুলিপি ভুমি মালিকদের প্রদান করা করা হ তাকে “মাঠ পর্চা” বলে। এই মাঠ পর্চা রেভিনিউ/রাজস্ব অফিসার কর্তৃক তসদিব বা সত্যায়ন হওয়ার পর যদি কারো কোন আপত্তি থাকে তাহলে তা শোনানির পর খতিয়ান চুড়ান্তভাবে প্রকাশ করা হয়। আর চুড়ান্ত খতিয়ানের অনুলিপিকে “পর্চা” বলে।

মৌজা:
যখন CS জরিপ করা হয় তখন থানা ভিত্তিক এক বা একাধিক গ্রাম, ইউনিয়ন, পাড়া, মহল্লা অালাদা করে বিভিন্ন এককে ভাগ করে ক্রমিক নাম্বার দিয়ে চিহ্তি করা হয়েছে। আর বিভক্তকৃত এই প্রত্যেকটি একককে মৌজা বলে।

তফসিল:
জমির পরিচয় বহন করে এমন বিস্তারিত বিবরণকে “তফসিল” বলে। তফসিলে, মৌজার নাম, নাম্বার, খতিয়ার নাম্বার, দাগ নাম্বার, জমির চৌহদ্দি, জমির পরিমাণ সহ ইত্যাদি তথ্য সন্নিবেশ থাকে।

দাগ:
যখন জরিপ ম্যাপ প্রস্তুত করা হয় তখন মৌজা নক্সায় ভূমির সীমানা চিহ্নিত বা সনাক্ত করার লক্ষ্যে প্রত্যেকটি ভূমি খন্ডকে আলাদা আলাদ নাম্বার দেয়া হয়। আর এই নাম্বারকে দাগ নাম্বার বলে। একেক দাগ নাম্বারে বিভিন্ন পরিমাণ ভূমি থাকতে পারে। মূলত, দাগ নাম্বার অনুসারে একটি মৌজার অধীনে ভূমি মালিকের সীমানা খূটিঁ বা আইল দিয়ে সরেজমিন প্রর্দশন করা হয়।

ছুটা দাগ:
ভূমি জরিপকালে প্রাথমিক অবস্থায় নকশা প্রস্তুত অথবা সংশোধনের সময় নকশার প্রতিটি ভূমি এককে যে নাম্বার দেওয়া হয় সে সময় যদি কোন নাম্বার ভুলে বাদ পড়ে তাবে ছুটা দাগ বলে। আবার প্রাথমিক পর্যায়ে যদি দুটি দাগ একত্রিত করে নকশা পুন: সংশোধন করা হয় তখন যে দাগ নাম্বার বাদ যায় তাকেও ছুটা দাগ বলে।

খানাপুরি:
জরিপের সময় মৌজা নক্সা প্রস্তুত করার পর খতিয়ান প্রস্তুতকালে খতিয়ান ফর্মের প্রত্যেকটি কলাম জরিপ কর্মচারী কর্তৃক পূরন করার প্রক্রিয়াকে খানাপুরি বলে।

আমিন:
ভূমি জরিপের মাধ্যমে নক্সা ও খতিয়ান প্রস্তত ও ভূমি জরিপ কাজে নিজুক্ত কর্মচারীকে আমিন বলে।

কিস্তোয়ার:
ভূমি জরিপ কালে চতুর্ভুজ ও মোরব্বা প্রস্তত করার পর সিকমি লাইনে চেইন চালিয়ে সঠিকভাবে খন্ড খন্ড ভুমির বাস্তব ভৌগলিক চিত্র অঙ্কনের মাধ্যমে নকশা প্রস্তুতের পদ্ধতিকে কিস্তোয়ার বলে।

খাজনা:
সরকার বার্ষিক ভিত্তিতে যে প্রজার নিকট থেকে ভূমি ব্যবহারের জন্য যে কর আদায় করে তাকে খাজনা বলে।

দাখিলা:
ভূমি কর/খাজনা আদায় করে যে নির্দিষ্ট ফর্মে ( ফর্ম নং১০৭৭) ভূমি কর/খাজনা আদায়ের প্রমান পত্র বা রশিদ দেওয়া হয় তাকে দাখিলা বলা হয়।

DCR:
ভূমি কর ব্যতিত আন্যান্য সরকারি পাওনা আদায় করার পর যে নির্ধারিত ফর্মে (ফর্ম নং ২২২) রশিদ দেওয়া হয় তাকে DCR বলে।

কবুলিয়াত:
সরকার কর্তৃক কৃষককে জমি বন্দোবস্ত দেওয়ার প্রস্তাব প্রজা কর্তৃক গ্রহণ করে খাজনা প্রদানের যে অঙ্গিকার পত্র দেওয়া হয় তাকে কবুলিয়ত বলে।

ফারায়েজ:
ইসলামি বিধান মোতাবেক মৃত ব্যক্তির সম্পত্তি বন্টন করার নিয়ম ও প্রক্রিয়াকে ফারায়েজ বলে।

ওয়ারিশ:
ওয়ারিশ অর্থ উত্তরাধিকারী । ধর্মীয় বিধানের অনুয়ায়ী কোন ব্যক্তি উইল না করে মৃত্যু বরন করলেতার স্ত্রী, সন্তান বা নিকট আত্মীয়দের মধ্যে যারা তার রেখে যাওয়া সম্পত্তিতে মালিক হওয়ার যোগ্যতাসম্পন্ন এমন ব্যক্তি বা ব্যক্তিগণকে ওয়ারিশ বলে।

সিকস্তি:
নদী ভাংঙ্গনের ফলে যে জমি নদী গর্ভে বিলিন হয়ে যায় তাকে সিকন্তি বলে। সিকন্তি জমি যদি ৩০ বছরের মধ্যে স্বস্থানে পয়ন্তি হয় তাহলে সিকন্তি হওয়ার প্রাক্কালে যিনি ভূমি মালিক ছিলেন তিনি বা তাহার উত্তরাধিকারগন উক্ত জমির মালিকানা শর্ত সাপেক্ষ্যে প্রাপ্য হবেন।

পয়স্তি:
নদী গর্ভ থেকে পলি মাটির চর পড়ে জমির সৃষ্টি হওয়াকে পয়ন্তি বলে।

দলিল:
যে কোন লিখিত বিবরণ আইনগত সাক্ষ্য হিসাবে গ্রহণযোগ্য তাকে দলিল বলা হয়। তবে রেজিস্ট্রেশন আইনের বিধান মোতাবেক জমি ক্রেতা এবং বিক্রেতা সম্পত্তি হস্তান্তর করার জন্য যে চুক্তিপত্র সম্পাদন ও রেজিস্ট্রি করেন সাধারন ভাবেতাকে দলিল বলে।

কিছু গুরুত্বপূর্ণ কাগজ অবশ্যই যাচাই করতে হবে আর তা হল-

১. সিএস খতিয়ানের সার্টিফায়েড কপি, এসএ খতিয়ানের সার্টিফায়েড কপি, আরএস খতিয়ানের সার্টিফায়েড কপি, আরএস মিউটেশনের সার্টিফায়েড কপি, মূল দলিল, বায়া দলিল/পিঠ দলিল, খাজনা হালনাগাদ, দায়মুক্তি সনদ, আপস বণ্টননামা, মহানগর মাপ জরিপ (গ্রামে ইউনিয়ন মাপ জরিপ)। এছাড়া,

২. জমির আইনি সমস্যা আছে কিনা সেটাই আগে দেখতে হবে। আবার তা দেখতে হলে আপনাকে বেশ কিছু বিষয়ের প্রতি খেয়াল রাখতে হবে। যেমন জমিটি এখন যার তিনি তা কোন সুত্রে পেয়েছন, আর কোন দাবিদার আছে কিনা, ইত্যাদি।

৩. ক্রেতা যার থেকে কিনছে সে ওই জমিটা বিক্রি করতে পারবে কিনা? সেরকম হলে উকিলের পরামর্শ নিতে হবে, রেজিস্ট্রি করার আগে দেখে নিতে হবে জমিটা এক না অংশীদারি মালিকানার অন্তর্গত।

৪. জমি রেজিস্ট্রেসনের সময় ভুললে চলবে না যে জমিটা কেনা হচ্ছে সেটা কোন বড় সমিতি, বড় কন্সট্রাকশন, বা সরকারি জমির আওতার অন্তর্গত কি না? সেটা মুচলেকাতে লিখিয়ে নিতে হবে।

৫. জমির টাকা হস্তান্তর করার আগে দেখে নিতে হবে জমিটার মালিক জমির সমস্ত ট্যাক্স, ও অন্যান্য বিল মিটিয়েছে কিনা। সরকারি দপ্তর বা মিনিউসিপালিটিতে খোঁজ নিয়ে তা জেনে নিতে হবে।

৬. অনেক সময় দেখা যায়, জমির মালিক জমিটা মরডগেজ দিয়ে লোন নিয়েছে। কাজেই জমি রেজিস্ট্রেসনের আগে এটাও দেখার বিষয় যে জমির মালিকের লোনের টাকা পরিশোধ হয়েছে কিনা?

৭. জমি রেজিস্ট্রেসনের আগে দেখে নিতে হবে যে, যে পরিমাণ জমির টাকা দেওয়া হচ্ছে সেই পরিমাপের জমি ক্রেতা পাচ্ছে কিনা? দরকার হলে জমিটি সরকারি কর্মচারী দিয়ে মেপে নিতে হবে ।

৮. আগের সমস্ত অর্থনৈতিক ও আইনি নথি ঠিক থাকলে, একটা চুক্তিনামা করিয়ে নিতে হবে, যাতে ওই জমির মালিক পরে জমির দাম বৃদ্ধি, বা অন্য কোন ক্রেতাকে বেশি মূল্যে জমিটি বিক্রি না করতে পারে ।

*একটি ৫০ টাকার সরকারি চুক্তিপত্র কিনে তাতে জমিটির মূল্য, আগাম দেওয়া টাকার পরিমান, সময় সবকিছু লিখে নিতে হবে, যাতে কোন পক্ষই আইনি জটিলাতায় না পরে । খুব ভাল হয় যদি এই কাজটি করার সময় দু’পক্ষের উকিল ও দু’জন সাক্ষী থাকে। পাকেচক্রে কোন পক্ষ সমস্যার সম্মুখীন হলে যাতে অপর পক্ষের বিরূদ্ধে আইনি ব্যবস্থা নেওয়া যায় । রেজিস্ট্রি হল জমির হস্তান্তারের দুপক্ষেরই প্রমাণ পত্র ।

ভূমি সংক্রান্ত যাবতীয় দলিলাদি লিখন, সরকারি হিসাব ও অফিসের কাজ ইত্যাদি যাবতীয় বিষয়ে ভূমির পরিমাপ হলো:

ভূমির পরিমাপ:

(১) ডেসিমেল বা শতাংশ বা শতক

(২) কাঠা,

(৩) বিঘা এবং

(৪) একর

এই পরিমাপ সর্ব এলাকায় সর্বজন গৃহীত। এটা "সরকারি মান"( Standerd Measurement) বলে পরিচিত।

উক্ত পরিমাপের কতিপয় নিম্নে প্রদান করা হলোঃ

ইঞ্চি, ফুট ও গজঃ

১২'' ইঞ্চি = ১ ফুট

৩ ফুট= ১ গজ

(৩) ভূমি যে কোন সাইজের কেন ভূমির দের্ঘ্য ও প্রস্থে যদি ৪৮৪০ বর্গগজ হয় তাহলে এটা ১.০০ একর (এক একর) হবে।

যেমনঃ ভূমির দৈর্ঘ্য ২২০ গজ এবং প্রস্থ ২২ গজ সুতরাং ২২০ গজ×২২ গজ= ৪৮৪০ বর্গগজ।

বর্গগজ/বর্গফুট অনুযায়ী শতাংশ ও একরের পরিমাণঃ

৪৮৪০ বর্গগজ = ১ একর ধরে

৪৮৪০ বর্গগজ = ১ একর

৪৩৫৬০ বর্গফুট= ১ একর

১৬১৩ বর্গগজ= ১ বিঘা

১৪৫২০বর্গগজ= ১ বিঘা

৪৮.৪০ বর্গফুট= ০১ শতাংশ

৪৩৫.৬০ বর্গফুট= ০১ শতাংশ

৮০.১৬ বর্গগজ= ১ কাঠা

৭২১.৪৬ বর্গগজ= ১ কাঠা

৫.০১ বর্গগজ = ১ ছটাক

৪৫.০৯ বর্গফুট= ১ কাঠা

২০ বর্গহাত = ১ ছটাকা

১৮ ইঞ্চি ফুট= ১ হাত (প্রামাণ সাই)

কাঠা, বিঘা ও একরের মাপঃ

১৬ ছটাক = ১/ কাটা

০.০১৬৫ অযুতাংশ = ১/কাঠা

০.৩৩ শতাংশ বা ০.৩৩০০ অযুতাংশ = ১ বিঘা

২০ (বিশ) কাঠা = ১ বিঘা

৩ বিঘা = ১.০০ একর।

টিকাঃ একশত শতাংশ বা এক হাজার সহস্রাংশ বা দশ হাজার অযুতাংশ= ১.০০ (এক) একর। দশমিক বিন্দুর (.) পরে চাষ অঙ্ক হলে অযুতাংশ পড়তে হবে।

মিলিমিটার ও ইঞ্চিঃ

১ মিলিমিটার= ০.০৩৯৩৭ (প্রায়)

১ সেন্টিমিটার= ০.০৩৯৩৭ (প্রায়)

১ মিটার = ৩৯.৩৭ ইঞ্চি বা ৩.২৮ ফুট/ ১.০৯৩ গজ (প্রায়)

১০০০ মিটার = ১ কিলোমিটার

১ কিলোমিটার= ১১ শত গজ

২ কিলোমিটার = (সোয়া মাইল)

১৭৬০ গজ = ১ মাইল

১৩২০ গজ = পৌন এক মাইল।

৮৮০ গজ = আধা মাইল

৪৪০ গজ = পোয়া মাইল।

১ বর্গ মিটার = ১০.৭৬ বর্গফুট (প্রায়)

১ হেক্টর = ২.৪৭ একর (প্রায়)

১ ইঞ্চি = ২.৫৪ সেন্টিমিটার (প্রায়)

গান্টার শিকল জরীপঃ

ভূমির পরিমাপ পদ্ধতি সঠিক এবং সহজ করার জন্য ফরাসী বিজ্ঞানী এডমন্ড গান্টা এই পদ্ধতি আবিষ্কার করেন। তিনি ভূমি পরিমাপের জন্যে ইস্পাত দ্বারা এক ধরণের শিকল আবিষ্কার করেন। তিনি ভূমি পরিমাপের জন্য ইস্পাত দ্বারা এক ধরণের শিকল আবিষ্কার করেন। পরবর্তীতে তার নাম অনুসারেই এই শিকলের নামকরণ করা হয় গান্টার শিকল। আমাদের দেশে গান্টার শিকল দ্বারা জমি জরিপ অত্যন্ত জনপ্রিয়। একর, শতক এবং মাইলষ্টোন বসানোর জন্য গান্টার শিকল অত্যন্ত উপযোগী। এই শিকলের দৈর্ঘ্য ২০.৩১ মিটার (প্রায়) বা ৬৬ ফুট

গান্টার শিকল ভূমি পরিমাপের সুবিধার্থে একে ১০০ ভাগে ভাগ করা হয় থাকে। এর প্রতিটি ভাগকে লিঙ্ক বা জরীপ বা কড়ি বিভিন্ন নামে ডাকা হয়।

প্রতি এক লিঙ্ক = ৭.৯২ ইঞ্চি

দৈর্ঘ্য ১০ চেইন ×প্রস্থে ১ চেইন = ১০ বর্গ চেইন = ১ একর

গান্টার শিকলে ১০ লিঙ্ক বা ৭৯.২ ইঞ্চি পর পর নস বা ফুলি স্থাপন করা হয় (নস ফুলি)

২০ লিঙ্ক বা ১৫৮.৪ ইঞ্চি পর স্থাপিত হয়-

৩০ লিঙ্ক বা ২৩৭.৩ ইঞ্চি পর স্থাপিত হয়-

৪০ লিঙ্ক বা ৩১৬.৮ ইঞ্চি পর স্থাপিত হয়-

৫০ লিঙ্ক বা ৩৯৬.০ ইঞ্চি পর স্থাপিত হয়-

৮০ গান্টার বা ১৭৬০ গজ পর স্থাপিত হয়- মাইল ষ্টোন

একর শতকে ভূমির পরিমাপ

১০০ লিঙ্ক = ১ গান্টার শিকল

১০০০ বর্গ লিঙ্ক = ১ শতক

১,০০,০০০ বর্গ লিঙ্ক = ১ একর

আমাদের দেশে জমি-জমা মাপ ঝোকের সময় চেইনের সাথে ফিতাও ব্যবহার করা হয়। সরকারি ভাবে ভূমি মাপার সময় চেইন ব্যবহার করা হয় এবং আমিন সার্ভেয়ার ইত্যাদি ব্যাক্তিগণ ভূমি মাপার সময় ফিতা ব্যবহার করেন। ভূমির পরিমান বেশি হলে চেইন এবং কম হলে ফিতা ব্যবহার করাই বেশি সুবিধাজনক।

বিভিন্ন প্রকারের আঞ্চলিক পরিমাপ

আমাদের দেশে অঞ্চলভেদে বিভিন্ন প্রকারের মাপ ঝোক প্রচলিত রয়েছে। এগুলো হলো কানি-গন্ডা, বিঘা-কাঠা ইত্যাদি। অঞ্চলে ভেদে এই পরিমাপগুলো আয়তন বিভিন্ন রকমের হয়ে তাকে। বিভিন্ন অঞ্চলে ভূমির পরিমাপ বিভিন্ন পদ্ধতিতে হলেও সরকারি ভাবে ভূমির পরিমাপ একর, শতক পদ্ধতিতে করা হয়। সারাদেশে একর শতকের হিসাব সমান।

কানিঃ কানি দুই প্রকার। যথা-

(ক) কাচ্চা কানি

(খ) সাই কানি

কাচ্চা কানি: ৪০ শতকে এক বাচ্চা কানি। কাচ্চা কানি ৪০ শতকে হয় বলে একে ৪০ শতকের কানিও বলা হয়।

সাই কানিঃ এই কানি কোথাও ১২০ শতকে ধরা হয়। আবার কোথাও কোথাও ১৬০ শতকেও ধরা হয়।

কানি গন্ডার সাথে বিভিন্ন প্রকারের পরিমাপের তুলনা 

২ কানি ১০ গন্ডা (৪০ শতকের কানিতে) = ১ একর

১ কানি = ১৭২৮০ বর্গফুট

১ কানি = ১৯৩৬ বর্গগজ

১ কানি = ১৬১৯ বর্গমিটার

১ কানি = ৪০ বর্গ লিঙ্ক

১ একর = ১০ বর্গ চেইন

১ একর = ১০০ শতক

১ একর = ৪,০৪৭ বর্গমিটার

১ একর = ৩ বিঘা ৮ ছটাক

১ একর = ৬০.৫ কাঠা

১ শতক = ১ গন্ডা বা ৪৩২.৬ বর্গফুট

বিঘা-কাঠার হিসাব

১ বিঘা = (৮০ হাত×৮০ হাত) ৬৪০০ বর্গহাত

১ বিঘা = ২০ কাঠা

১ কাঠা = ১৬ ছটাক

১ ছটাক = ২০ গন্ডা

১ বিঘা = ৩৩,০০০ বর্গলিঙ্ক

১ বিঘা = ১৪,৪০০ বর্গফুট

১ কাঠা = ৭২০ বর্গফুট

১ ছটাক = ৪৫ বর্গফুট

লিঙ্ক এর সাথে ফুট ও ইঞ্চির পরিবর্তন

লিঙ্ক = ৭.৯ ইঞ্চি

৫ লিঙ্ক = ৩ ফুট ৩.৬ ইঞ্চি

১০ লিঙ্ক = ৬ ফুট ৭.২ ইঞ্চ

১৫ লিঙ্ক = ৯ ফুট ১০.৮ ইঞ্চি

২০ লিঙ্ক = ১৩ ফুট ২.৪ ইঞ্চি

২৫ লিঙ্ক = ১৬ ফুট ৬.০ ইঞ্চি

৪০ লিঙ্ক = ২৬ ফুট ৪.৮ ইঞ্চি

৫০ লিঙ্ক = ৩৩ ফুট

১০০ লিঙ্ক = ৬৬ ফুট

এয়র হেক্টর হিসাব

১ হেক্টর = ১০,০০০

১ হেক্টর = ২.৪৭ একর

১ হেক্টর = ৭.৪৭ বিঘা

১ হেক্টর = ১০০ এয়র

এগ্রোবাংলা ডটকম